2025년 현재, 서울 강남 등 주요 지역에 지정된 토지거래허가제(이하 토허제) 구역 내에서 주택을 거래하거나 임대차 계약을 맺는 것은 일반적인 거래와 다른 복잡한 규정을 따릅니다. 특히, ‘월세’를 놓거나 ‘전세’ 계약을 하려는 집주인과 세입자 모두에게 토허제의 실거주 의무는 매우 중요한 쟁점입니다. 2024년의 규제 흐름이 2025년에는 어떻게 업데이트되었는지, 토허제 지역에서 월세 계약 시 유의해야 할 사항과 법적 해석을 자세히 알아보겠습니다.
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토허제는 투기적인 토지 거래를 막기 위해 도입되었으며, 허가구역 내에서 일정 면적 이상의 토지(주택 포함)를 거래할 때는 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 주거용 토지에 대한 허가를 받으면 일반적으로 2년간 실거주 의무가 부과되며, 이 의무 때문에 매매 후 임대차 계약(전세 또는 월세)을 맺는 것이 원칙적으로 금지됩니다.
토허제 실거주 의무와 월세 계약의 충돌 확인하기
토지거래허가제의 핵심은 허가 목적대로 토지를 이용해야 한다는 ‘이용 의무’입니다. 주거 목적으로 허가를 받은 경우, 매수자는 허가일로부터 2년간 직접 거주해야 합니다. 이 의무는 주택의 전세나 월세 등 임대차 계약을 맺는 행위와 직접적으로 충돌합니다. 임대차를 하게 되면 주인이 해당 주택에 실거주할 수 없기 때문입니다.
따라서, 토허제 구역 내 주택을 매매하고 허가를 받은 매수인이 임대차 계약을 체결하는 것은 이용 의무 위반에 해당합니다. 이는 사후적으로 허가가 취소되거나 이행강제금이 부과되는 결과를 낳을 수 있어 매우 주의해야 합니다.
다만, 허가구역 지정 이전에 이미 임대차 계약이 존재했던 경우, 기존 세입자의 계약기간이 만료될 때까지는 임대가 유지될 수 있습니다. 중요한 것은 허가를 받은 시점 이후의 임대 행위입니다.
토지거래허가제 적용 예외 및 유의사항 상세 더보기
모든 주택 거래가 토지거래허가 대상인 것은 아닙니다. 허가 대상 면적 기준이 존재하며, 이는 지자체 및 용도지역에 따라 다릅니다. 주거지역의 경우 통상 60㎡를 초과할 때 허가 대상이 됩니다. 소규모 주택 거래는 허가 대상에서 제외될 수 있으므로, 매매 전 해당 주택의 토지 면적을 정확히 확인해야 합니다.
또한, 상속, 증여, 경매 등 법률 규정에 의한 취득은 토지거래허가 대상에서 제외됩니다. 이러한 예외적인 취득의 경우에도 실거주 의무가 발생하는지에 대해서는 법적 해석을 신중하게 검토해야 합니다.
이용 의무가 부과된 경우에도 전입/전출 등 정당한 사유가 인정되면 예외적으로 허가가 가능할 수 있습니다. 예를 들어, 질병 치료, 취학, 근무상 필요 등입니다. 그러나 월세 수익을 목적으로 하는 임대차 계약은 정당한 사유로 인정받기 어렵습니다.
2025년 토허제 규제 변화와 월세 시장의 영향 확인하기
2024년은 토허제 규제가 정점에 달했던 시기로, 특히 서울 강남, 용산, 성수 등 인기 지역의 월세 시장에 큰 영향을 미쳤습니다. 매매 후 실거주가 필수화되면서 전세 물건이 급감하고, 상대적으로 실거주 의무가 없는 소유주가 놓는 월세나 반전세 물량이 늘어나는 현상이 관찰되기도 했습니다.
2025년 현재까지는 토허제의 실거주 의무에 대한 핵심 규제는 유지되고 있습니다. 다만, 특정 구역의 재지정 여부나 면적 기준 완화 등 미세한 변화가 있을 수 있으므로, 계약 전 해당 지역의 최신 지정 공고를 반드시 확인해야 합니다. 규제 지역의 변화는 월세 공급량과 가격에 즉각적인 영향을 미칠 수 있습니다.
주요 지역의 규제 변화나 지정 해제 여부는 토허제 지역 내 주택을 매수하려는 사람들에게는 중요한 변수가 됩니다. 해제될 경우 실거주 의무가 소멸되어 월세 계약이 자유로워지기 때문입니다.
토허제 위반시 처벌 규정 및 법적 문제 보기
토지거래허가를 받은 후 실거주 의무를 위반하여 임대차 계약을 맺는 경우, 이는 불법적인 이용 행위로 간주됩니다. 처벌은 크게 두 가지로 나뉩니다.
- 이행강제금 부과: 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이행강제금이 부과될 수 있습니다. (토지이용 의무 기간인 2년 동안 부과)
- 형사 처벌: 토지거래허가를 받지 않거나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우, 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 25% 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. (월세 계약 자체는 불법 거래는 아니지만, 허가 목적 위반으로 처벌 대상이 됨)
매수자와 월세 세입자 모두 해당 주택이 토허제 구역 내 주택인지를 인지하고 계약을 체결해야 합니다. 특히, 세입자는 계약이 불법적인 이용 행위에 연루될 경우 주거의 안정성을 위협받을 수 있으므로 등기부등본을 통해 소유권 변동 상황과 허가 여부를 확인하는 것이 가장 중요합니다.
매도인이 토지거래허가제 규정을 위반하고 월세 계약을 강행할 경우, 세입자는 계약의 무효를 주장하거나 피해 보상을 요구하기 어려울 수 있으므로 계약 전 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
토허제 적용 주택 월세 계약시 세입자 유의사항 신청하기
토지거래허가제 구역 내 주택에 월세 계약을 하려는 세입자라면 다음과 같은 사항을 필수적으로 확인해야 합니다.
- 소유주의 실거주 의무 여부 확인: 소유주가 해당 주택을 토허제 허가를 받아 최근에 취득했는지 확인해야 합니다. 등기부등본 상의 소유권 이전일을 확인하고, 매매 시점이 허가구역 지정 이후라면 실거주 의무가 있을 가능성이 높습니다.
- 허가 시점 확인: 주택 매매 허가를 받은 지 2년이 경과했는지 확인합니다. 2년이 경과했다면 실거주 의무 기간이 종료되어 임대차 계약이 가능합니다.
- 계약서 특약 명시: 만약 임대인이 실거주 의무를 위반하고 임대를 놓는 경우라면, 향후 발생할 수 있는 법적 문제(이행강제금 부과 등)로 인해 계약이 해지될 수 있는 조항 등을 특약으로 명시하여 세입자의 권리를 최대한 보호해야 합니다.
일부 토허제 구역의 주택은 건축물대장상 용도가 주거용이 아닌 경우 예외적으로 임대가 허용될 수 있으나, 이는 매우 드문 경우이므로 반드시 관할 구청에 확인해야 합니다. 토허제 하에서 집을 매수한 소유주가 월세 계약을 시도한다면 그 계약의 유효성에 대해 다시 한번 신중하게 검토할 필요가 있습니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ) 확인하기
Q1 토지거래허가제 구역에서 월세를 놓으면 바로 이행강제금이 부과되나요?
A. 허가를 받은 후 2년의 실거주 의무 기간 내에 월세 계약을 맺고 임대를 주는 행위는 이용 의무 위반에 해당합니다. 관할 구청은 통상적으로 위반 사실을 인지한 후 이용 의무 이행을 촉구하는 계고장을 발송하며, 기한 내에 이행하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 부과율은 토지 취득가액의 10% 범위 내입니다.
Q2 허가 전에 존재했던 기존 세입자의 계약도 갱신이 불가능한가요?
A. 토지거래허가구역 지정 이전에 적법하게 체결된 임대차 계약은 **기존 계약 기간 만료 시까지**는 유효합니다. 하지만 매수자가 실거주 목적으로 허가를 받은 경우, 원칙적으로 기존 계약이 만료된 후에는 실거주 의무 때문에 **계약 갱신은 어렵습니다**. 매수자는 실거주해야 할 의무가 있기 때문입니다.
Q3 토지거래허가제 구역인지 어떻게 확인할 수 있나요?
A. 토지거래허가제 구역 지정은 **관할 시/도지사** 또는 **국토교통부 장관**의 공고를 통해 이루어집니다. 가장 정확한 방법은 **해당 시/군/구청 토지정보과**에 문의하거나, 인터넷을 통해 **토지이용규제정보서비스(LURIS)**에서 해당 지번을 검색하여 **토지이용계획확인서**를 발급받아 확인하는 것입니다. 해당 서류에 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음이 명시됩니다.
이처럼 토지거래허가제 구역 내에서의 월세 계약은 복잡하고 엄격한 규제가 적용됩니다. 매매 시점과 이용 의무 기간, 그리고 해당 지역의 최신 규제 정보를 철저히 확인하여 법적 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.
토허제 관련 궁금한 사항이나 추가적인 규제 변화에 대한 정보가 필요하시면 언제든지 다시 문의해주세요.